¿INQUILINOS MOROSOS?: YA NO MAS …

Conoce qué debes hacer si deseas alquilar un inmueble y que harás si después de ello tienes algún problema por falta de pagos o no respetar el contrato.

Arequipa, 15 de Setiembre de 2019.

POR: Alvaro Salas T.

C.J. Sotelo Asoc.

Erasmo de Rotterdam decía que “mejor es prevenir que curar”, y pues es algo tan cierto en nuestra vida diaria que deberíamos aplicarlo siempre; y cuando empezamos a realizar actividades económicas más aun, porque lo que menos queremos en la vida es meternos en procesos judiciales engorrosos que nos envejezcan en causas que no debieron existir o al menos debieron ser más cortas con tan solo tomar algunas precauciones.

Ahora bien, hablar de arrendamiento o alquiler si lo queremos llamar de manera más coloquial, es una situación del día a día, y quien no escucho alguna vez de un inquilino moroso, sino acordémonos del “Señor Barriga”; y sin desviarnos mucho del tema, observamos que además de no pagar su renta, se queda en posesión de tus bienes meses de meses sin siquiera entregártelo, logrando solo ser desocupada por medio de un proceso judicial tedioso y estresante.

Partiendo de esa idea, debemos tener en cuenta que cuando celebremos un contrato de arrendamiento necesitamos considerar la denominada:

“CLAUSULA DE ALLANAMIENTO”

· ¿QUÉ ES?

Es aquella cláusula, que debe estar explícitamente incluida en el contrato de arrendamiento; donde el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa o departamento) si es que se presentan dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas pactadas.

· ¿CÓMO LA REDACTO?

Pues en realidad no existe fórmula mágica y pueden derivarse diferentes maneras de redactarla, pero aquí les dejo un breve ejemplo de utilidad:

“CLAUSULA XXX.- CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO

El arrendatario de incurrir en más de dos meses y quince días de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a LA ARRENDADORA, todo ello de conformidad con el artículo 594 del Código Procesal Civil, en concordancia con la ley 30201.

· ¿QUÉ HAGO DESPUÉS QUE EL INQUILINO INCUMPLIÓ?

Pues en este caso de mediar la negativa del inquilino por cancelarte dichas deudas y como comúnmente sucede de no querer desocupar el bien, tendrás que acudir a la vía judicial, por lo que necesitaras asesorarte por un abogado.

Sin embargo, debemos mencionar, que bajo esta cláusula que ampara al propietario, en teoría y vía judicial, se ordenará en 15 días hábiles el desalojo del moroso. Este proceso no será tan alargado como si lo sería el caso de un simple desalojo, que duraría años de haberse realizado un contrato sin haber optado por expresar dicha cláusula.

La cláusula de allanamiento, le asegura al propietario un procedimiento judicial bastante corto denominado “DESALOJO EXPRESS”, en comparación a un proceso de desalojo común.

Finalmente, sobre este punto; tras el incumplimiento del contrato (ya sea por falta de pago o por vencimiento) el propietario tiene que presentar una demanda ante el juez de paz letrado competente[1]".

· ¿QUÉ SUCEDE UNA VEZ ADMITIDA LA DEMANDA EN EL JUZGADO, QUÉ PLAZOS HAY?

A este punto, normativamente, EL INQUILINO O ARRENDATARIO, TIENE SEIS DÍAS DE PLAZO PARA DEMOSTRAR EL PAGO DE LAS RENTAS DESDE QUE SE LE NOTIFICA LA DEMANDA, PERO SI NO LOGRA ACREDITARLO - DE ACUERDO A LA LEY - EL JUEZ ORDENARÁ EL DESALOJO EN 15 DÍAS HÁBILES. Aquí hay que mencionar que estos plazos pueden ser un poco más largos por las defensas que haga el inquilino o cuestiones que suceden dentro del proceso, sin embargo, la inclusión de esta cláusula nos simplificara bastante la vida.

Este proceso es especial y rápido, por ello el Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil,. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia.

· ¿NECESARIAMENTE SE TIENE QUE SEGUIR ESTE PROCEDIMIENTO?

Pues la respuesta es no, ya que hace unos meses El Congreso de la República promulgó la ley de desalojo notarial y ejecución judicial[2], a través del cual se podrán acoger el propietario, el arrendador y todo aquella persona que tenga derecho de posesión y obviamente derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario.

Este tema al igual que el anterior tiene su propia regulación y espero desarrollarlo con mayor detalle en una próxima publicación.

Arrendar un inmueble no siempre tiene un final feliz, así que al menos es de nuestra responsabilidad hacer que las circunstancias sean más favorables para nosotros y en este caso la cláusula de allanamiento será de mucha ayuda.

[1] Cuantías menores a 50 URP.

[2] LEY Nº 30933